律师介绍

李观敏律师 李观敏律师,法学学士,律师执业年限2年有余。自工作以来办理多起房产纠纷、建筑工程等诉讼案件方面具有丰富经验。且自毕业以来服务多家法律顾问,在法律顾问服务方面尤其是合同处理方面具有八年有余的经验。曾就职于大型房地... 详细>>

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律师姓名:李观敏律师

手机号码:18620950419

执业证号:14401201711461858

执业律所:广东丰信律师事务所

联系地址:广州市南沙区南北台大厦三楼

建筑工程

垫资施工存在什么法律风险?

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我公司承包某房产开发项目工程,发包人与我公司在签订《建设工程施工合同》时约定我公司垫资进行施工,同时,双方签订了一份《在建工程抵押合同》,约定在工程施工过程中,将已完成的工程作为垫资的抵押,抵押担保的价值随工程量的增加而增加,在建工程项下的土地一并抵押。另双方还约定,工程款在工程竣工后15天内付总工程价款的60%,余款40%将在工程竣工后半年内付清。后,双方欲办理抵押登记,登记部门认为该合同不具备抵押登记条件,故不予办理登记。如果上述工程款无法支付,我公司可否实现抵押权,有何法律风险?

法律法规

《中华人民共和国担保法》

第四十一条规定,当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。

第四十二条规定,办理抵押物登记的部门如下:

(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;

(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;

(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;

(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;

(五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。

第四十三条规定,当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。

当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门。

律师评估

本案中作为在建工程的抵押,双方签订的《在建工程抵押合同》应当是有效的。但由于未进行登记,故该种抵押约定不能对抗第三人,也即若在该在建工程上存在其他债权,作为抵押权人的贵公司不能产生优先于他人受偿的效力。

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根据担保法司法解释第49条规定:“以尚未办理权属证书的财产抵押的,在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的,不得对抗第三人。”第59条规定,“当事人办理抵押物登记手续时,因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记,抵押人向债权人交付权利凭证的,可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是,未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。”由于上述案例中用于抵押的在建工程无相应权属证书,无法办理抵押登记,因此,一旦发包人在该在建工程上存在其他债务,甚至存在该工程项目上的抵押登记的权利的,则贵公司不但不能对抗第三人,甚至位次低于办理抵押登记的债权人,从而使垫资的债权实现没有保障。需要强调的是,若此,贵公司可以主张工程价款优先受偿权以保证垫资款项的及时收回。



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